Le 19 novembre 2024, le Parlement français a adopté la loi n° 2024-1039, visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme en France, particulièrement dans les zones urbaines tendues, où la réglementation est pourtant déjà très stricte. Présentée comme une réponse nécessaire à la crise du logement, cette réforme soulève néanmoins de nombreuses interrogations. Est-elle réellement efficace pour résoudre les déséquilibres du marché locatif, ou n’est-elle qu’un coup de communication politique avec des conséquences économiques potentiellement graves pour tout un secteur d’activité ?

Vous trouverez dans cet article les mesures inscrites dans la proposition de loi transpartisane déposée par Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inbaki Echaniz (Socialiste) en avril 2023, et adoptée par les députés en janvier 2024 puis par le Sénat en mai 2024.

Régulation renforcée à l’échelle locale

Même si c’était déjà le cas précédemment, la loi réaffirme les moyens dont disposent les maires et municipalités pour réguler le marché de la location saisonnière sur leur territoire :

• Un téléservice national pour procéder à une déclaration des meublés de tourisme et obtenir un numéro d’enregistrement obligatoire pour toute mise en location de courte durée. Cela s’applique à toutes les communes françaises, même celles qui ne rencontrent pas de problèmes de logement. Cette mesure pourrait donc freiner le développement du tourisme et de l’économie locale dans des zones qui en dépendent et où les locations saisonnières jouent un rôle crucial. 
• A partir du 1er janvier 2025, les communes pourront limiter la durée maximale de location touristique des résidences principales, dans la limite de 90 jours par an (contre 120 actuellement). Cette mesure, qui par définition ne créera aucun nouveau logement sur le marché classique, porte uniquement atteinte à la liberté des français de jouir de leur propriété et d’arrondir leurs fins de mois.

• Les mairies pourront instaurer des quotas d’autorisation de meublés de tourisme et définir des zones où ces locations seront interdites ou limitées. Le texte élargit également le périmètre des communes pouvant appliquer une réglementation de changement d’usage, ainsi que les critères d’obtention de celui-ci, augmentant ainsi la complexité administrative pour les propriétaires et investisseurs.  
• Les amendes administratives et sanctions en cas d’infraction sont revues à la hausse et peuvent atteindre 20 000€. 

Vers des logements plus respectueux de l’environnement

A l’instar des locations nues, les bailleurs de locations saisonnières devront désormais réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour leurs logements. En effet, les nouveaux meublés de tourisme devront respecter des seuils minimums de performance énergétique :

• 2025 : DPE minimum classé F.
• 2028 : DPE minimum classé E.
• 2034 : DPE minimum classé D pour tous les meublés de tourisme.

Les changements au sein des copropriétés

• Les règlements de copropriété avec une clause dite « d’habitation bourgeoise », pourront être modifiés à la majorité simple, soit la majorité des deux tiers des copropriétaire (contre l’unanimité aujourd’hui). 
• Les nouveaux règlements de copropriété entrant en vigueur après la loi devront mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou non.
• Les propriétaires ou les locataires qui voudront proposer leur logement en location courte durée devront en informer leur syndic, et un point d’information à ce sujet sera inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.  

Un durcissement de la fiscalité en 2025 

L’un des changement majeurs de cette loi est lié à l’abattement fiscal du régime micro-BIC. Pour rappel le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) permet de simplifier les petits revenus d’activités commerciales, comme la courte durée, en déclarant ses revenus avec un abattement forfaitaire sans avoir à déduire toutes les charges réelles. 

• Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement passe à 50% dans la limite de 77 000€ de revenus locatifs par an (contre 71% d’abattement dans la limite de 188 700€).
• Pour les meublés non classés, l’abattement passe à 30% dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs par an (contre 50% d’abattement dans la limite de 77 000€).

Ces nouveaux taux d’abattement pour le régime micro-BIC ne s’appliqueront que sur les revenus de 2025. Le régime réel permet toujours de déduire toutes les charges liés à vos locations comme les frais de ménage, travaux, conciergerie, achats…

        En conclusion, bien que cette loi ambitionne de rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues, elle semble davantage punir les propriétaires tout en portant atteinte au pouvoir d’achat des ménages, des loueurs et des vacanciers. Pour beaucoup, ces revenus locatifs permettent de financer l’entretien, la rénovation ou simplement le maintien d’une maison familiale, d’une résidence secondaire ou principale. Ces nouvelles contraintes viennent alourdir les charges et compliquer l’accès à ces ressources financières. En restreignant le droit de propriété et en alourdissant les charges administratives et fiscales, ces mesures risquent de décourager les investissements dans l’immobilier, avec des répercussions directes sur l’économie locale et les emplois qu’elle soutient. Plus que de résoudre la crise du logement, cette réforme pourrait bien mettre en péril le secteur de l’immobilier et de la construction déjà très fragilisé. La loi semble davantage répondre à des impératifs et pressions politiques qu’à une volonté réelle de résoudre les déséquilibres structurels.